Mengkaji KPR dengan sistem syariah

JAKARTA: Sejak krisis moneter melanda Indonesia tiga tahun lalu, bank-bank penyalur kredit pemilikan rumah (KPR) semakin sulit untuk mendapatkan dana murah dalam jangka panjang.
Apalagi di saat bunga deposito begitu rendah seperti saat ini, banyak nasabah yang lebih sreg untuk menaruh uangnya dalam deposito untuk jangka pendek (satu bulan) agar dapat ditarik dan diinvestasikan kembali di tempat lain yang lebih menarik hasilnya.
Kebijakan pemerintah mengurangi Kredit Likuiditas Bank Indonesia (KLBI) menambah penderitaan bank-bank penyalur KPR bersubsidi seperti Bank Tabungan Negara (BTN). Rencana pemerintah mengalihkan subsidi ke dalam APBN yang belum jelas bentuknya juga belum banyak memberi harapan pendamba KPR RS/RSS (rumah sederhana/ rumah sangat sederhana).
Di tengah ‘kegelapan’ tersebut terdengar selentingan bahwa negara Arab yang kaya seperti Bahrain bersedia memberikan dana murah untuk KPR asalkan pemberian KPR tersebut didasarkan prinsip syariah. Apabila berita tersebut benar, hal tersebut tentunya bak gaung bersambut.
Seperti diketahui, saat ini Bank Indonesia sedang giatgiatnya ‘memasarkan’ bank syariah. Rupanya setelah terjadi krisis, hal tersebut membuka mata pejabat BI bahwa bank yang menerapkan sistem syariah seperti Bank Muamalat Indonesia (BMI) ternyata lebih tahan menghadapi krisis dibanding bank-bank konvensional.
Dimotori oleh Deputi Gubernur BI Subarjo Joyosumarto, bank sentral berupaya keras agar bank-bank di Indonesia terutama bank BUMN mau membuka cabang syariah. Berbagai macam seminar dan workshop diselenggarakan dengan biaya BI maupun kerjasama dengan IDB (Islamic Development Bank) untuk lebih memasyarakatkan sistem syariah serta menyiapkan tenaga profesional menangani bank syariah.
Sebagai hasilnya beberapa bank, seperti Bank IFl sudah membuka cabang syariah. Bank Susila Bakti (BSB) yang diakuisisi Bank Mandiri pun langsung dijadikan cabang Bank Syariah Mandiri. Sementara bank BUMN dan bank swasta lainnya diharapkan segera menyusul.
Sistem syariah dalam perbankan merupakan fenomena baru di Indonesia. Sistem ini terbukti handal karena dalam sistem ini tidak mengenal bunga yang terbukti menjadi faktor yang menyebabkan bank-bank ambruk atau dilikuidasi akibat negative spread atau kredit macet.
Di pihak lain, banyak perusahaan bangkrut karena terlilit bunga tinggi. Dalam perbankan syariah yang menggunakan prinsip bagi hasil, besarnya proporsi pembagian keuntungan atau laba sudah disepakati dimuka dan tidak berubah dengan berjalannya waktu.
Bank akan mendapatkan laba bila nasabah yang dibiayainya untung dan penabung akan mendapatkan nisbah/pembagian laba, demikian sebaliknya.
Prinsip syariah
Dalam perbankan syariah, pembiayaan KPR dapat diberikan dengan menerapkan dua macam prinsip yaitu Ijarah Muntahiya Bittamik (IMB) atau perjanjian sewa beli ataupun Ba’i Bithaman Ajil (BBA) atau perjanjian jual beli dengan angsuran.
Dengan prinsip IMB nasabah KPR mengajukan sewa rumah kepada bank untuk menyewa rumah yang diinginkannya dalam jangka tertentu, misalnya 20 tahun, dan membayar sewanya setiap bulan. Dalam perjanjian tersebut juga disertai dengan akad tambahan bahwa pada akhir sewa nasabah dapat membeli rumah tersebut atau bank dapat menghibahkan rumah tersebut kepada nasabah.
Pada prinsip yang kedua BBA atau jual-beli dengan angsuran, nasabah membeli rumah diinginkannya ke bank dengan harga pokok plus keuntungan bank. Kemudian nasabah akan membayar uang pembelian tersebut dengan angsuran setiap bulan dalam jangka waktu yang disepakati misalnya 10 atau 20 tahun.
Dibandingkan sistem IMB atau sewa-beli, sistem BBA lebih mudah karena hanya membutuhkan satu kali perjanjian. Dengan sistem ini harga jual ditentukan dimuka saat akad jual beli.
Harga jual bank ditentukan oleh besarnya harga pokok, rate keuntungan dan jangka waktu angsuran. Besar angsuran tiap bulan dapat dibuat sama persis dengan angsuran KPR konvensional. Hanya bedanya, angsuran KPR syariah ini tidak akan berubah sampai kredit lunas.
Cara hitung
Cara menghitung harga jual KPR sistem syariah ini adalah berdasarkan pendapatan atau laba yang ingin didapat oleh bank per tahunnya selama jangka waktu kredit. Besarnya tingkat keuntungan ini dapat disamakan dengan bunga KPR konvensional.
Sebagai gambaran dapat diambil contoh sebagai berikut: Seorang calon nasabah yang mengajukan KPR syariah berminat pada rumah yang berharga Rp 20 juta dari developer. Dia mempunyai uang muka sebesar Rp 2 juta sehingga dia membutuhkan KPR sebesar Rp 18 juta yang akan diangsur selama 20 tahun.
Misalkan bank menghendaki pendapatan sebesar 14% per tahun-sesuai bunga KPR-RS saat ini-maka didapat angka annuitas tahunan sebesar 0,150986. Angsuran nasabah tersebut sebesar 0,150986 x Rp 18 juta / 12 = Rp 226.479 per bulan. Pada waktu akad perjanjian antara bank dengan nasabah dibuat akad jual-beli dimana bank menjual rumah dengan harga sebesar 20 x 12 x Rp 226.479 = Rp 54.354.960; dan nasabah akan membayarnya secara angsuran perbulannya Rp 226.479 selama 20 tahun.
Secara sepintas perhitungan KPR syariah ini tidak berbeda dengan KPR konvensional yang mempergunakan sistem bunga. Perbedaannya dalam KPR syariah ini tidak diterapkan penyesuaian bunga kredit sehingga angsuran akan tetap sampai kredit lunas.
Disamping itu karena dalam sistem syariah tidak dikenal time value of money maka bila terjadi tunggakan tidak dapat dite-rapkan perhitungan denda yang berdasarkan suku bunga. Lalu bagaimana yang dilakukan apabila terjadi tunggakan terus menerus yang kemungkinan akan berakhir dengan kredit macet yang mengakibatkan kerugian pada bank?
Pada sistem syariah akad perjanjian yang ditandatangani antara bank dengan nasabah adalah mengikat dan harus dilaksanakan secara konsisten.
Harus ketat
Dalam penerapan sistem syariah ini baik untuk KPR maupun kredit atau pembiayaan lain bank harus ketat dan keras dalam melakukan eksekusi apabila terdapat nasabah yang tidak memenuhi perjanjiannya.
Di Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB), untuk penanganan tunggakan KPR ini dilakukan cukup ketat. Pada tunggakan bulan pertama dibuat surat peringatan pertama (first reminder). Untuk tunggakan bulan kedua dibuat surat peringatan kedua atau terakhir (last reminder) yang memberi jangka waktu 14 hari kepada nasabah untuk melunasi tunggakannya.
Setelah 14 hari apabila nasabah tidak memenuhi kewajibannya maka akan dibuat instruksi kepada pembeli untuk melakukan legal action yakni mengajukan surat tuntutan utang (letter of demand) sehingga bisa dilakukan penagihan seketika atau penyitaan rumah yang diagunkan.
Memang dengan penerapan hukum yang cukup ketat ini kredit bermasalah cukup kecil yaitu hanya berkisar 6%.
Bagaimana halnya apabila debitur KPR syariah hendak melakukan pelunasan sebelum jangka waktu kredit berakhir? Apakah dia harus melunasi kekurangan harga jual-beli yang telah diperjanjikan dimuka dengan dikurangi dengan jumlah angsuran yang telah dibayar?.
Apabila hal tersebut diterapkan tentunya akan sangat memberatkan, apalagi bila jangka waktu kreditnya masih lama. Didalam contoh di atas bila nasabah akan melunasi pinjamannya setelah lima tahun, maka seharusnya yang harus dibayar adalah Rp 54.354.960 – (5 x 12 x Rp 226.479) = Rp 40.766.220. Jumlah ini tentu tidak realistis karena malah jauh lebih besar dari harga pokok rumah tersebut yang hanya Rp 20 juta.
Seperti halnya pada KPR konvensional untuk KPR syariah ini dapat dibuatkan tabel pembayaran atau repayment schedule. Tabel ini dapat terdiri dari kolom bulan, angsuran, profit atau keuntungan (tingkat keuntungan dikalikan pokok pinjaman dibagi 12), angsuran pokok (angsuran dikurangi keuntungan), pokok pinjaman dan pendapatan yang belum diterima (unearned income balance/UIB).
UIB ini merupakan harga jual bank dikurangi pokok pinjaman dikurangi keuntungan. Dengan demikian kalau ada nasabah yang akan melunasi dipercepat, jumlah yang harus dibayarkan adalah sebesar sisa pokok (principal outstanding) pinjaman ini.
Dalam contoh kasus di atas setelah lima tahun maka sisa pokok pinjaman menjadi Rp 16.692.865. Tapi dalam hal ini untuk pelunasan dipercepat ini bank akan rugi atau kehilangan opportunity untuk mendapatkan keuntungan selama 20 tahun. Sehingga bank dapat menentukan untuk pelunasan dipercepat selain pokok pinjaman tersebut dapat ditambahkan sekian persen dari UIB (di BIMB ditambah 1-2% dan untuk contoh di atas ditambah 2% x Rp 24.073.355 – Rp 481.467).
Di sini dapat disimpulkan bahwa dengan pemberian KPR dengan sistem syariah ini dapat menjadi alternatif penyaluran KPR yang sama-sama menguntungkan bagi nasabah ataupun bank. Bagi nasabah ada kepastian angsurannya tidak akan naik selama jangka waktu kredit.
Bagi bank dimungkinkan melakukan eksekusi segera sehingga memperkecil jumlah kredit macet atau bermasalah.
Informasi Publik14-06-200

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: